Transaksi rumah perlu dicatat secara jelas sejak harga, cara bayar, sampai waktu serah terima. Dokumen tertulis membantu penjual dan pembeli memahami kewajibannya, terutama bila pembayaran dilakukan bertahap. Surat perjanjian jual beli rumah dapat dipakai sebagai dasar kesepakatan sebelum proses akta jual beli di PPAT.
Apa Itu Surat Perjanjian Jual Beli Rumah
Surat perjanjian jual beli rumah adalah dokumen yang memuat kesepakatan antara penjual dan pembeli mengenai rumah yang akan dialihkan. Isinya dapat mengatur uang muka, pelunasan, dokumen sertifikat, serta konsekuensi jika salah satu pihak ingkar janji. Karena nilainya besar, setiap klausul perlu ditulis dengan bahasa yang spesifik.
Pasal 1320 Kitab Undang Undang Hukum Perdata menetapkan empat syarat sah perjanjian, yaitu kesepakatan, kecakapan para pihak, objek tertentu, dan sebab yang halal. Syarat ini menjadi dasar agar perjanjian rumah memiliki kekuatan mengikat bagi pihak yang menandatanganinya. (Sumber: Kitab Undang Undang Hukum Perdata)
Bedakan Surat Perjanjian dengan Akta Jual Beli
Surat perjanjian dapat dibuat sebagai pengikat awal ketika transaksi belum selesai, misalnya karena pembeli masih mencicil harga rumah. Sementara itu, akta jual beli atau AJB dibuat oleh PPAT, yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah, untuk keperluan peralihan hak dan pendaftaran tanah.
Peralihan hak melalui jual beli pada dasarnya didaftarkan dengan akta yang dibuat PPAT. Ketentuan tersebut tercantum dalam Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. (Sumber: Pemerintah Republik Indonesia)
Fungsi bagi Penjual dan Pembeli
Bagi pembeli, surat ini menjadi bukti mengenai rumah yang dibeli, harga yang disepakati, dan tenggat penyerahan. Penjual juga mendapat kepastian tentang jadwal pembayaran serta haknya bila pembeli terlambat melunasi.
Dokumen ini sebaiknya tidak hanya memuat janji lisan yang ditulis ulang. Kedua pihak perlu memeriksa seluruh isi sebelum membubuhkan tanda tangan dan menyimpan salinan yang sama.
Isi Surat Perjanjian Jual Beli Rumah yang Perlu Ada
Isi surat perlu menggambarkan transaksi secara utuh agar tidak membuka ruang tafsir berbeda. Hindari keterangan umum seperti rumah di daerah tertentu tanpa alamat dan data sertifikat.
Semakin rinci informasi yang ditulis, semakin mudah kesepakatan dijalankan.
Masukkan setidaknya lima informasi berikut ke dalam dokumen.
- Identitas para pihak. Cantumkan nama lengkap, nomor identitas, alamat, dan status pihak sebagai penjual atau pembeli. Jika rumah merupakan harta bersama, pasangan yang berhak perlu dilibatkan sesuai kondisi kepemilikannya.
- Data rumah. Tulis alamat lengkap, luas tanah dan bangunan, nomor sertifikat, serta batas objek bila diperlukan. Lampirkan salinan dokumen kepemilikan agar data mudah dicocokkan.
- Harga dan cara pembayaran. Jelaskan harga total, nominal uang muka, jadwal cicilan bila ada, rekening tujuan, dan batas waktu pelunasan. Bukti transfer atau kuitansi perlu disimpan bersama surat.
- Waktu serah terima. Tentukan tanggal penyerahan kunci, rumah, dan dokumen yang disepakati. Cantumkan pula kondisi rumah saat diserahkan, termasuk tagihan listrik, air, atau iuran lingkungan yang masih berjalan.
- Hak, kewajiban, dan wanprestasi. Wanprestasi berarti kegagalan memenuhi kewajiban dalam perjanjian. Jelaskan langkah yang ditempuh jika pembayaran terlambat, penjual membatalkan transaksi, atau ditemukan masalah pada dokumen rumah.
Gunakan Bahasa yang Tegas
Tulislah angka, tanggal, dan tenggat secara lengkap. Misalnya, sebutkan pembayaran kedua dilakukan paling lambat pada tanggal tertentu, bukan hanya setelah uang tersedia. Kalimat yang jelas mengurangi risiko perselisihan di kemudian hari.
Jangan Lewatkan Klausul Pembatalan
Klausul pembatalan perlu menjelaskan alasan pembatalan, pengembalian uang muka, serta biaya yang menjadi tanggungan masing masing pihak. Ketentuan ini penting saat pembeli gagal memperoleh pembiayaan atau data rumah ternyata tidak sesuai kesepakatan.
Cara Menyusun Surat Perjanjian Jual Beli Rumah
Penyusunan surat sebaiknya dilakukan setelah penjual dan pembeli memeriksa status rumah. Pastikan nama pemilik pada sertifikat sesuai dengan pihak yang menjual. Selain itu, cek apakah ada sengketa, sita, atau beban hak tanggungan yang belum diselesaikan.
Dalam jual beli tanah dan rumah, PPAT berwenang membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu atas hak atas tanah. Kewenangan tersebut diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT. (Sumber: Pemerintah Republik Indonesia)
Siapkan Dokumen Sejak Awal
Penjual dapat menyiapkan sertifikat, bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan, identitas diri, serta dokumen pendukung lain yang diminta PPAT. Pembeli perlu menyiapkan identitas dan bukti pembayaran sesuai tahapan transaksi. Kelengkapan dokumen mempercepat pemeriksaan data.
Periksa Bersama sebelum Ditandatangani
Baca kembali nama, luas rumah, harga, rekening pembayaran, dan ketentuan denda. Jangan menandatangani halaman kosong atau dokumen yang masih menyisakan bagian penting. Bila transaksi rumit, konsultasikan isi surat kepada notaris atau PPAT sebelum pembayaran besar dilakukan.
Simpan Bukti dan Lanjutkan ke PPAT
Simpan surat asli, kuitansi, bukti transfer, serta komunikasi penting yang berkaitan dengan transaksi. Dokumen tersebut dapat membantu jika muncul perbedaan pendapat. Setelah syarat terpenuhi, lanjutkan proses AJB dan pendaftaran peralihan hak melalui PPAT agar surat perjanjian jual beli rumah didukung proses administrasi pertanahan yang tepat.
