Biaya Jual Beli Rumah dan Rincian yang Perlu Disiapkan

Transaksi rumah memerlukan dana di luar harga properti yang disepakati penjual dan pembeli. Pengeluaran ini mencakup pajak, jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT, serta pengurusan sertifikat. Karena itu, pembeli dan penjual perlu menghitung biaya sejak awal agar proses akad tidak tertunda.

Biaya jual beli rumah dapat berbeda menurut nilai transaksi, lokasi properti, dan kesepakatan kedua pihak. Rumah yang dibeli dengan Kredit Pemilikan Rumah atau KPR juga memiliki biaya tambahan dari bank.

Memahami Biaya Jual Beli Rumah Sebelum Transaksi

Biaya jual beli rumah adalah seluruh pengeluaran yang timbul saat hak atas rumah berpindah dari penjual kepada pembeli. Sebagian biaya sudah diatur oleh pemerintah, sementara biaya jasa dapat disepakati dengan PPAT, notaris, bank, atau agen properti. Rincian tertulis membantu kedua pihak mengetahui siapa yang menanggung setiap pembayaran.

Dalam praktiknya, pembeli umumnya menyiapkan biaya perolehan hak dan pengurusan sertifikat. Penjual biasanya membayar pajak penghasilan dari pengalihan properti. Namun, pembagian biaya ini dapat berubah jika ada kesepakatan lain dalam negosiasi.

Pajak yang Ditanggung Pembeli

Pembeli pada umumnya membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB. Tarif BPHTB paling tinggi 5 persen setelah nilai transaksi dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP. Besaran NPOPTKP dan tarif yang berlaku ditetapkan melalui peraturan daerah masing masing. (Sumber: Undang Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah)

Pajak yang Ditanggung Penjual

Penjual umumnya dikenai Pajak Penghasilan Final atas pengalihan hak tanah dan bangunan. Tarifnya sebesar 2,5 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan, termasuk harga yang tercantum dalam akta jual beli. Ada ketentuan khusus untuk rumah sederhana serta pengalihan kepada pemerintah. (Sumber: Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016)

Rincian Biaya Jual Beli Rumah di Luar Pajak

Pajak bukan satu satunya komponen pengeluaran dalam transaksi properti. Pembeli dan penjual masih perlu menyiapkan biaya pembuatan akta, pemeriksaan sertifikat, dan pendaftaran peralihan hak. Jumlahnya tidak selalu sama karena mengikuti nilai rumah dan layanan yang digunakan.

Mintalah estimasi biaya tertulis sebelum menunjuk PPAT atau notaris. Langkah ini memudahkan pembeli membandingkan layanan sekaligus menghindari tagihan yang tidak dibahas sejak awal.

Biaya PPAT dan Akta Jual Beli

Akta Jual Beli atau AJB dibuat oleh PPAT sebagai bukti terjadinya peralihan hak atas tanah dan bangunan. Honorarium PPAT serta biaya saksi tidak boleh melebihi 1 persen dari harga transaksi yang tercantum dalam akta. PPAT juga berperan memeriksa kelengkapan dokumen sebelum AJB ditandatangani. (Sumber: Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016)

Balik Nama Sertifikat dan Pengecekan Dokumen

Setelah AJB ditandatangani, pembeli perlu mengajukan balik nama sertifikat ke Kantor Pertanahan setempat. Pengurusan ini mencakup pemeriksaan sertifikat, pendaftaran peralihan hak, dan penerbitan sertifikat atas nama pemilik baru. Tarif layanan pertanahan termasuk dalam Penerimaan Negara Bukan Pajak atau PNBP. (Sumber: Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015)

Biaya Bank dan Agen Properti

Pembelian melalui KPR dapat memunculkan biaya provisi, administrasi, appraisal atau penilaian harga rumah, asuransi jiwa, serta asuransi kebakaran. Besarannya mengikuti kebijakan bank dan perlu dibaca dalam surat penawaran kredit. Jika memakai agen properti, komisi agen juga perlu disepakati secara jelas sejak awal.

Langkah Menekan Pengeluaran Saat Membeli Rumah

Penghematan biaya jual beli rumah dapat dilakukan tanpa mengabaikan keamanan dokumen. Kuncinya adalah mengecek status rumah, menghitung pajak berdasarkan data yang benar, dan menyepakati pembagian biaya sebelum pembayaran uang muka. Seluruh pembayaran sebaiknya memiliki bukti yang dapat disimpan.

Berikut langkah praktis yang bisa dilakukan sebelum transaksi berlangsung.

1. Periksa sertifikat rumah di Kantor Pertanahan atau melalui PPAT untuk memastikan status kepemilikan dan ada atau tidaknya catatan blokir maupun sita.
2. Minta simulasi BPHTB, PPh Final, biaya AJB, dan balik nama secara tertulis sebelum menandatangani perjanjian.
3. Tulis pihak yang membayar setiap biaya dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB apabila transaksi belum dapat langsung dibuatkan AJB.
4. Bandingkan penawaran KPR dari beberapa bank, terutama biaya awal, bunga, asuransi, dan ketentuan pelunasan dipercepat.
5. Bayar pajak serta biaya resmi melalui kanal yang ditetapkan dan simpan bukti setor untuk kebutuhan proses balik nama.

PPAT wajib menyampaikan akta peralihan hak beserta dokumennya kepada Kantor Pertanahan untuk didaftarkan. Karena itu, gunakan PPAT yang terdaftar dan pastikan pembeli menerima salinan dokumen transaksi. (Sumber: Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah)